fredag, januar 22, 2021

Udleje – Andelsbolig – Tips & Råd?

Daily Rush Debat Off-topic Udleje – Andelsbolig – Tips & Råd?

  • Forfatter
    Emne
  • #0

    nImwIt
    Bruger
    659 indlæg
    Offline

    Hej Daily Orakler!

    Jeg har en andelsbolig stående tom, efter at min kæreste og jeg fik barn og flyttede i større bolig. Jeg kan endnu ikke udleje den, men vil gerne være på forkant og klar, når dagen oprinder hvor den har stået til salg længe nok, og derfor lovligt kan udlejes.

    Jeg har tænkt mig at benytte boligministeriets standard kontrakt formular og i paragraf 11 tilføje de for boligen og lejen relevante punkter.

    TILFØJELSER TIL PARAGRAF 11;

    BOLIGEN UDLEJES MED HENBLIK PÅ SALG. DERFOR UDLEJES BOLIG MED ET OPSIGELSES VARSEL PÅ MINIMUM 3 MÅNEDER, AFHÆNGIGT AT KØBERS ØNSKE OM DATO FOR OVERTAGELSE.

    LEJEMÅLET MÅ IKKE VÆRE TIL LAST FOR UDLEJER. UDGIFTER ELLER TAB PÅFØRT UDLEJER AF LEJER, AFHOLDES FULDT UD AF LEJER UANSET ÅRSAG.

    SÅFREMT LEJER GROFT ELLER GENTAGENT MISLIGHOLDER LEJEKONTRAKT ELLER HUSORDEN, KAN LEJEMÅL BRINGES TIL OPSIGELSE MED ØJEBLIKKELIG VIRKNING.

    VED LEJERS FRAFLYTNING SAMT EFTER FÆLLES BESIGTIGELSE AF LEJEMÅLET, AFTALES TILBAGE BETALING AF DEPOSITUM. DET MÅ FORVENTES, AT DER TILBAGEHOLDES HELT OP TIL 300 KR PR M² TIL UDBEDRING AF ALMENT SLID.

    Jeg har løst gennemset DR for relevante, allerede stillede spørgsmål og fundet den her, som jeg har taget udgangspunkt i. Har DU/I nogen kommentarer, idéer eller forslag, modtages de med kyshånd!

    På forhånd, tak!

    Sometimes Icy Heart just needs Warm Smile - Braum the Dragonslayer

Viser 15 kommentarer - 1 til 15 (af 15 i alt)
  • Forfatter
    Kommentarer
  • #1

    Breeze
    Bruger
    1.005 indlæg
    Offline

    Du skal være opmærksom på slid i selve lejligheden samt indhold hvis den leges ud med elektronik eller andet inbo.

    Jeg udlegede min til et par personer og kom hjem til et gulv fuldstændig tyndslidt og med mange støvle mærker efter højhælede sko. Der skal være et klart sted i kontrakten hvor du tager X antal måneders husleje som forsikring mod slid ikke kun på møbler osv, men også gulv eller andet der måtte anses for rimeligt at skulle udbedres.

    Husk at tage billeder.

    #2

    kenkari
    Bruger
    5.486 indlæg
    Offline

    Og. Husk, ikke udlej den i længere end 1 år af gangen.

    Stay Loyal - Forget Royal

    #3

    nImwIt
    Bruger
    659 indlæg
    Offline

    #1 : Det vil blive angivet i paragraf 8, at indvendig vedligeholdelse skal afholdes af lejer. I paragraf 4 angives depositum. Jeg burde måske nok tilføje præcisering i paragraf 11, hvad depositum er tiltænkt at dække over.

    #2 : 1 år? Af hvad jeg har læst mig til, er 2 år maks-grænsen, hvis man ønsker at slippe af med lejeren igen. Jeg føler at dette er tilnærmelsesvis dækket ved, at boligen udlejes med henblik på salg.

    Tak til Jer begge for tips! Man kan kun forberede sig for lidt på sådan en omgang her

    Sometimes Icy Heart just needs Warm Smile - Braum the Dragonslayer

    #4

    kenkari
    Bruger
    5.486 indlæg
    Offline

    Jeps, men hvis du f.eks. har boedet i lejligheden i to år, for så at leje den ud igen, i to år. så kan lejeren stadig påberåde sig retten til tilknytningsforhold

    Stay Loyal - Forget Royal

    #5

    nImwIt
    Bruger
    659 indlæg
    Offline

    #4 Hm ok, det skal jeg lige have undersøgt nærmere. Tak for tippet!

    Sometimes Icy Heart just needs Warm Smile - Braum the Dragonslayer

    #6

    K3no-
    Bruger
    1.351 indlæg
    Offline

    og husk at du som udlejer af en andelsbolig er pålagt at betale skak af din indkomst.

    1.B Udlejning af ejerbolig med bundfradrag

    Som ejer kan man også udleje med bundfradrag.

    I dette tilfælde udgør bundfradraget 1,33 procent af ejendomsværdien (den offentlige ejendomsvurdering), dog altid mindst 24.000 kr. Ejendomsværdien fremgår blandt andet af årsopgørelsen.

    Ligesom ved lejeboliger og andelsboliger, skal lejeindtægten opgøres som den samlede lejeindtægt, inklusive betaling for varme, vand, gas, el mv., og udgifterne kan ikke trækkes fra, når man bruger bundfradraget.

    Indtægten er dog her kapitalindkomst!

    Har man kun har haft boligen en del af året, får man kan et forholdsmæssigt bundfradrag. Man tager det årlige bundfradrag og ganger med det antal dage, man har haft boligen, og dividerer med 365.

    Ved udfyldelse af sin årsopgørelsen, skal man skrive sin indtægt fratrukket bundfradraget i rubrik 37 (2015 version), og i forskudsopgørelsen i felt 218 (2016 version).

    1.C Skema med eksempler på beregninger med bundfradrag

    Andels-/lejebolig Ejerlejlighed værelse hele året
    Lejeindtægt 35.000 36.000
    Modtaget for el, varme og vand mv. 3.600 3.000
    Indtægter i alt 38.600 39.000
    Bundfradrag -30.000* -24.000**
    Skattepligtig indtægt 8.600 15.000

    Ohh yeah

    #7

    kenkari
    Bruger
    5.486 indlæg
    Offline

    #5: Det er især den med dit tilknytningsforhold til lejligheden, vs din udlejer. f.eks. jeg bor i en lejet lejlighed, hvor ejeren selv aldrig har boedet i den, og jeg har boedet her i snart 10 år, på 1 års kontrakter.

    Hvis han ville vælge at opsige mig, eller ikke forlænge mig, så kan jeg gå i boligretten, og være rimelig sikker på at vinde en sag om tilknytningsforhold.

    Så hvis du kan. Sælg den hurtigt.

    Stay Loyal - Forget Royal

    #8

    photon
    Bruger
    943 indlæg
    Offline

    Mit bedste råd er at bruge pengene på en boligadvokat til udfærdigelse af lejekontrakten. Det er et giftigt område.

    #9

    nImwIt
    Bruger
    659 indlæg
    Offline

    #6 : Tak for deltajeret svar! Troede faktisk at det ville blive dyrere skatte mæssigt!

    #7 : Ouch! Som det også er angivet, ønskes lejligheden self. solgt, hvilket jeg søger at opnå ved at sælge den ca 20% billigere end andelskronens værdi.

    #8 : Det er netop en advokat ven, som har henvist mig til standard kontrakten. Den er noget nær umulig at omgå. Det er punkterne i paragraf 11, der skal formuleres meget forsigtigt og præcist, da de kan blive en ulden sag for mig som udlejer.

    Sometimes Icy Heart just needs Warm Smile - Braum the Dragonslayer

    #10

    Festival_H
    Bruger
    4.630 indlæg
    Offline

    Prøv at tage et kig forbi http://www.sapu.dk

    Sammenslutningen af private udlejere.

    Og husk nu: densutterjoikksigselv.dk

    #11

    Niril
    Bruger
    43 indlæg
    Offline

    Jeg ville passe rigtig meget på, hvis jeg var dig, og vil anbefale, som andre, at tage fat i en advokat. Jeg kan umiddelbart se flere problemer i det ovenstående du skriver (jeg tager udgangspunkt i lejeloven generelt, og ved ikke om der er forskel når det er andelsbolig):

    § 86 stk. 2: Lejeren har altid 1 års opsigelsevarsel fra udlejer. Dette kan ikke fraviges (§ 92). Så selvom du skriver andet i din § 11, så er det ugyldigt.

    § 82 Udlejer kan kun opsige lejer, hvis han selv vil bo i lejligheden (+et par andre særtilfælde). Hvis du sælger lejligheden kan den nye køber ikke smide lejeren ud. Dette er igen ufravigeligt (§ 92).

    Du kan kun opkræve op til 3 måneders depositum (§ 34). Straffen for overskridelse kan være fængsel i op til 4 måneder (§ 34 stk. 6).

    Du skal være meget mere præcis i dine beskrivelser, husk at enhver utvetydighed eller noget der ikke er tilladt i henhold til loven, får hele beskrivelse til at blive ugyldig. Fx:
    LEJEMÅLET MÅ IKKE VÆRE TIL LAST FOR UDLEJER. UDGIFTER ELLER TAB PÅFØRT UDLEJER AF LEJER, AFHOLDES FULDT UD AF LEJER UANSET ÅRSAG.

    SÅFREMT LEJER GROFT ELLER GENTAGENT MISLIGHOLDER LEJEKONTRAKT ELLER HUSORDEN, KAN LEJEMÅL BRINGES TIL OPSIGELSE MED ØJEBLIKKELIG VIRKNING.
    Nope. Du kan kun gøre brug af § 93 og den er også ufravigelig § 96.

    Jeg er ikke advokat (eller det der ligner ), men jeg håber at du kan se, at din § 11 hurtigt bliver erklæret ugyldig, og lejer vil kunne blive, så længe han har lyst.

    Igen: få fat i en advokat. Pengene er godt givet i ud i forhold til, at lejligheden kan blive nærmest usælgelig pga. en lejer der bliver boende.

    #12

    nImwIt
    Bruger
    659 indlæg
    Offline

    #11 : Der er flere ting, der afviger fra normalt lejemål, idét at der er tale om andel. Men nok om det. Det kan vel siges så nemt, som det gøres i §92;

    “§ 92. Reglerne i §§ 83-90 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt ham.”

    Bemærk her “§§ 83-90”. Som angivet i §80, er andet jo aftalt ved at oplyse, udleje er betinget af salgs øjemed, samt at §80 ikke er inkluderet i de begrænsninger som angivet i §92.

    § 80. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

    Jeg skal jo “bare” give lejeaftalen en varighed af 6 måneder, så er jeg sådan nogenlunde i mål. Udover altså at aftalen i forvejen er betinget af salg. Uanset hvad, må jeg jo nok hellere gøre som flere foreslår; at få en regulær bolig advokat til at se på sagen, og ikke kun Halfdan halv-øje, der laver skuffe selskaber for Don Tony i Herlev.

    Dog er alle (stadig) velkomne til at belyse vigtige forhold, der ofte/kan gøre sig gældende i sådan en sag. Advokat eller ej er det vel mit eget ansvar at få udformet en fuldt ud dækkende kontrakt, som juristen så godkender. Jeg har svært ved at forestille mig, at en sådanne gør mig opmærksom på samtlige forhold, der kan ende i en retslig tvist..

    Sometimes Icy Heart just needs Warm Smile - Braum the Dragonslayer

    #13

    SturmW-Ghost
    Bruger
    12.498 indlæg
    Offline

    #0
    For det første så kigger du lige i din andelsboligforenings vedtægter vedr. leje/fremleje, og om du er pålagt begrænsninger i forhold hertil. Det er hovedreglen at andelsboligforeninger ikke tillader dette, og hvis de gør, så er det i de fleste tilfælde kun efter de anførte årsager i lejelovens § 70.

    For det andet, hvor er dine punkter der udvider den indvendige vedligeholdelsespligt? Eller står der kun i kontrakten at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt?

    “BOLIGEN UDLEJES MED HENBLIK PÅ SALG. DERFOR UDLEJES BOLIG MED ET OPSIGELSES VARSEL PÅ MINIMUM 3 MÅNEDER, AFHÆNGIGT AT KØBERS ØNSKE OM DATO FOR OVERTAGELSE.” – Vil sandsynligvis blive tilsidesat.

    Dine opsigelsesgrunde som udlejer er angivet i § 83 i lejeloven. Du kan ikke tilføje grunde der ikke er anført i den bestemmelse, da det fremgår af § 92, at § 83 er præceptiv. Dvs. den kan ikke tilsidesættes ved aftale. Se evt. T:BB.2000.479Ø – En udlejer prøvede det samme som du ønsker nu, et opsigelsesvarsel på 3 mdr., men lejekontrakten blev tilsidesat.
    Du skal desuden angive en dato hvor lejemålet ophører, ellers er lejekontrakten tidsubestemt.

    “LEJEMÅLET MÅ IKKE VÆRE TIL LAST FOR UDLEJER. UDGIFTER ELLER TAB PÅFØRT UDLEJER AF LEJER, AFHOLDES FULDT UD AF LEJER UANSET ÅRSAG.” – Vil sandsynligvis blive tilsidesat.
    Du tilsidesætter erstatningsrettens almindelige principper om culpa fra skadevolders side. Sådan en aftale vil ikke være gyldig, og du vil ikke kunne anvende den til at stille lejer til ansvar med den.

    “SÅFREMT LEJER GROFT ELLER GENTAGENT MISLIGHOLDER LEJEKONTRAKT ELLER HUSORDEN, KAN LEJEMÅL BRINGES TIL OPSIGELSE MED ØJEBLIKKELIG VIRKNING.” – Vil måske blive tilsidesat – afhænger af det konkrete forhold.

    Dit punkt om ophævelse skal iagttage reglerne i §§ 93-96 i hvert tilfælde. Du skal i øvrigt kunne dokumentere, at du har udleveret husorden til lejer.

    “VED LEJERS FRAFLYTNING SAMT EFTER FÆLLES BESIGTIGELSE AF LEJEMÅLET, AFTALES TILBAGE BETALING AF DEPOSITUM. DET MÅ FORVENTES, AT DER TILBAGEHOLDES HELT OP TIL 300 KR PR M² TIL UDBEDRING AF ALMENT SLID.” – Vil sandsynligvis blive tilsidesat, måske afhængigt af lejeperioden.

    Som udgangspunkt kan du kun gøre en lejer ansvarlig for skader i lejemålet. Slid og ælde er hændelige skader, hvilket lejer ikke kan gøres ansvarlig for, jf. § 98.
    Se desuden § 98 yderligere, hvoraf det fremgår, at lejer ikke kan tilpligtes at afleverer lejemålet i en bedre stand end det han modtog det i.

    Bemærk at der i kontrakten i tråden du linker til er anvendt ordet istandsættelse, hvorimod du anvender ordet alment slid.

    #12
    Ja du bør nok lige vende den med en advokat med speciale i lejeret. Ellers bliver du bollet i røven af en klog fremlejetager med den der kontrakt.

    #7
    Nej, du vinder allerede fordi at gentagne udlejning via tidsbestemt kontrakt som forlænges på de samme forhold igen og igen anses som illusorisk, jf. retspraksis. Hvorfor den tidsbestemte lejeperiode som du sidder på nu, ville blive tilsidesat som værende ugyldig. Tillykke med dit tidsubestemte lejemål.

    "In Hoc Signo Vinces" - "What was, What is, Will be once again" - Praise be to your glory, and from your decline a lesson should be learned. ZeroCool: "Jeg skal ikke gøre mig til dommer på andres færden".

    #14

    nImwIt
    Bruger
    659 indlæg
    Offline

    #13 :
    Først og fremmest. Tak for din tid og dit detaljerede svar!

    Som nævnt i #0, tillades udleje af andel. Det er i vedtægterne tydeligt angivet, at den skal have været til salg i 12 måneder, for at fremleje godkendes af foreningen. Dette er eneste krav.

    Mht. §70, hævder min kontakt, at “fremleje med henblik på salg” kan dækkes af §70s slutning; “el lign.”.

    Mht. vedligeholdelse har jeg intet andet angivet (umiddelbart), der udvider vedligeholdelses pligten. Jeg har valgt at sætte min lid til kontraktens §8. Derudover kan jeg se, at jeg ikke har fået noteret et svar til #1; der vil under kontraktens underskrivning, blive optaget video af boligens gennemgang. Jeg håber dette er nok til at dokumentere stand og lejers accept af denne?

    Mht. opsigelse. Jeg er med på, at jeg er nødt til at angive varighed. Dette vil ligge mig til last ved evt. salg, da jeg er nødt til at fortælle køber, at andelen først kan overtages efter denne dato. Det virker mig dog som en meget lille ulempe, ift. problemer med at komme af med evt. lejer.

    Mth. til dokumentation af udlevering af vedtægter & husorden, er e-mail vel godt nok? Eller skal det tages med i ovennævnte video? Begge dele?

    Iøvrigt er din kommentar til #7 jo rent guld. Jeg var dum nok til at tro, at samme kontrakt kunne indgås igen & igen, men ud fra det vurderer jeg, at det kun kan lade sig gøre med forskellige lejere/beboere?

    Sometimes Icy Heart just needs Warm Smile - Braum the Dragonslayer

    #15

    Niril
    Bruger
    43 indlæg
    Offline

    §80 er kun til tidbegrænsede udlejning. Du nævnte ikke i dit oprindelige opslag at den var tidsbegrænset. Dette kræver en specifik dato, ikke flydende som “opsigelsesvarsel på minimum 3 måneder”. Men som du selv er inde på, vil en tidsbegrænset udleje nok være at foretrække for dig, da du så har mulighed for at få lejer ud, bare husk ikke at forlænge den.
    Bonus info: Som udgangspunkt er en tidsbegrænset udleje uopsigelig for begge parter. Dvs. at ved en sådan udleje er du også sikker på, at lejer ikke opsiger lejemålet i utide, og du skal finde ny lejer.

    §70 er kun til fremleje. Dvs at en lejer kan fremleje til en anden lejer. Da du er ejer, kan du ikke fremleje men kun udleje, så derfor kan du ikke bruge denne paragraf.

    Udlejning er, når du udlejer en bolig, som du selv ejer.
    Fremleje er, når du udlejer en bolig, som du selv bor til leje i.

    https://blog.lejeguiden.dk/fremlejekontrakt/

    Ellers ser det ud til #13 skriver stort set det samme som mig, så der er nok noget om det

Viser 15 kommentarer - 1 til 15 (af 15 i alt)
  • Du skal være logget ind for at kommentere på dette indlæg.